Chuyển nhượng hợp đồng mua bán hình thành nhà trong tương lai

Diễn Đàn Sim Số  Nghị định 02/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

1. https://kenhvayvon.com/du-an-hai-giang-merry-land-quy-nhon/
2. https://watome.com/du-an-hai-giang-merry-land-quy-nhon/
3. https://rocknam.com/binh-dinh-duyet-quy-hoach-mo-rong-du-an-hai-giang-merry-land/

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Mặt khác, Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định rõ: Nhà, công tình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có tại thời điểm hợp đồng được giao kết. Như vậy, tại thời điểm giao kết hợp đồng, việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc nhà ở riêng lẻ của gia đình, cá nhân chưa được xây dựng hoặc chưa được xây dựng xong.

Tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở hình thành trong tương lai chưa được hoàn thành hoặc chưa được xây dựng xong.​

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong lai là hợp đồng dân sự liên quan đến 3 bên, gồm bên mua, bên bán và chủ đầu tư. Do đối tượng mua bán là tài sản hình thành trong tương lai nên điều kiện và thủ tục khác biệt so với việc mua bán nhà đất đã có giấy chứng nhận.
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (hợp đồng mua bán, thuê) gồm:

• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định về điều kiện hợp đồng kinh doanh bất động sản Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 1/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
• Chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Không có tranh chấp, khiếu kiện về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
• Nhà, công trình xây dựng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý.

Lưu ý:

• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng với hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng áp dụng với toàn bộ hợp đồng. Với trường hợp các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 33, 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Cụ thể:
Bước 1. Các bên thống nhất soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo mẫu số 07 ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Các bên liên quan có quyền thỏa thuận để bổ sung, sửa đổi các điều khoản trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho phù hợp nhưng không được trái quy định của pháp luật và dân sự và pháp luật về nhà ở, đồng thời phải có đủ các nội dung dưới đây:

• Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
• Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;
• Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan;
• Giải quyết tranh chấp;
• Các thỏa thuận khác (nếu có).

Văn bản chuyển nhượng được lập thành 06 bản, trong đó 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 03 bản giao cho chủ đầu tư.
Về vấn đề công chứng hợp đồng: Trong trường hợp bên chuyển nhượng; là công ty có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng; mà do các bên tự thỏa thuận. Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng; chứng thực thì cần có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Bước 2. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp; hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực. Hồ sơ công chứng, chứng thực gồm:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng lần thứ 2 trở đi; thì cần có thêm bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Ngoài ra, nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở; đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc; thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc; và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư ;cho những nhà ở chuyển nhượng;
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ; Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập nếu là tổ chức;
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế.
Bước 4. Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận; vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở;
• Biên lai nộp thuế;
• Bản sao chứng thực giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: chứng minh nhân dân/căn cước công dân.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm; xác nhận vào văn bản chuyển nhượng; hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bước 5. Bên nhận chuyển nhượng; hợp đồng mua bán nhà ở; hình thành trong tương lai được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Bên cạnh các giấy tờ theo hướng dẫn của pháp luật; bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải chuẩn bị thêm các giấy tờ sau; để nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận:

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư;
• Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng có xác nhận của chủ đầu tư.